Mua hoặc nhận chuyển nhượng nhà ở, công trình hay nhà xưởng là khoản đầu tư lớn, trong khi nhiều vấn đề về kết cấu không thể nhận biết chỉ bằng quan sát bên ngoài. Kiểm định công trình trước khi mua giúp đánh giá hiện trạng, phát hiện dấu hiệu nứt, lún, xuống cấp và những bất thường có thể ảnh hưởng đến khả năng sử dụng sau này. Với nhà ở đã qua sử dụng, kiểm tra kết cấu trước khi mua nhà còn giúp người mua có thêm cơ sở để đánh giá chất lượng nhà cũ, dự toán chi phí sửa chữa và cân nhắc trước khi hoàn tất giao dịch. Cùng BỐN IBST tìm hiểu rõ hơn trong bài viết dưới đây.
Những rủi ro khó phát hiện nếu chỉ xem công trình bằng mắt thường
Một căn nhà hoặc nhà xưởng có bề ngoài còn mới chưa chắc kết cấu bên trong vẫn tốt. Lớp sơn, trần hoặc vật liệu hoàn thiện có thể che đi nhiều dấu hiệu xuống cấp.
Một số rủi ro thường cần kiểm tra kỹ gồm:
- Nứt dầm, cột, sàn: Cần xem vị trí, chiều rộng và nguyên nhân vết nứt.
- Lún, nghiêng công trình: Có thể gây nứt tường, lệch cửa hoặc biến dạng kết cấu.
- Bê tông và cốt thép xuống cấp: Bong tróc, rỗ bê tông hoặc cốt thép bị ăn mòn có thể ảnh hưởng độ bền cấu kiện.
- Kết cấu thép nhà xưởng bị gỉ, biến dạng: Cần chú ý cột, kèo, xà gồ, bu lông và mối hàn.
- Công trình từng cải tạo: Nâng tầng, cơi nới hoặc thay đổi công năng có thể làm tải trọng thực tế khác thiết kế ban đầu.
TCVN 9381:2012 và Quyết định 488/QĐ-BXD đều cho thấy việc đánh giá an toàn kết cấu không chỉ dựa vào quan sát bằng mắt mà có thể cần đo đạc, thí nghiệm và tính toán khả năng chịu lực.
Vì vậy, với công trình cũ hoặc có giá trị giao dịch lớn, đánh giá chất lượng nhà cũ và hiện trạng kết cấu bằng phương pháp kỹ thuật sẽ đáng tin cậy hơn so với chỉ xem bề mặt trước khi quyết định mua.
Những hạng mục cần kiểm định công trình trước khi mua
Phạm vi kiểm định sẽ thay đổi tùy loại công trình, tuổi sử dụng và mục đích khai thác sau khi mua. Với nhà ở, công trình nhiều tầng hay nhà xưởng, kỹ sư thường tập trung vào các hạng mục ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn và khả năng chịu lực.
Nền móng và tình trạng lún nghiêng
Nền móng khó quan sát trực tiếp nên thường được đánh giá thông qua các dấu hiệu xuất hiện trên công trình.
Cần chú ý:
- Nứt tại chân tường, cột hoặc vị trí tiếp giáp.
- Nứt chéo quanh cửa đi, cửa sổ.
- Sàn chênh cao bất thường.
- Cột hoặc tường có dấu hiệu nghiêng.
- Lịch sử sửa móng hoặc gia cố.
Nếu xuất hiện lún, nghiêng rõ rệt, có thể cần đo đạc hoặc quan trắc thêm trước khi kết luận. Với nhà ở cũ, đây cũng là một nội dung quan trọng khi kiểm tra kết cấu trước khi mua nhà.
Cột, dầm, sàn và kết cấu chịu lực
Đây là nhóm hạng mục quan trọng nhất khi đánh giá khả năng tiếp tục sử dụng công trình.
Tùy hiện trạng, kiểm định có thể gồm:
- Khảo sát kích thước cấu kiện.
- Ghi nhận vị trí và dạng vết nứt.
- Kiểm tra độ võng, biến dạng.
- Xác định bố trí cốt thép khi cần.
- Đánh giá chất lượng bê tông.
- Đối chiếu với hồ sơ thiết kế.
- Tính toán khả năng chịu lực nếu có dấu hiệu bất thường.
Với kết cấu bê tông cốt thép, việc đánh giá có thể tham chiếu TCVN 5574:2018 cùng hồ sơ và hiện trạng thực tế.
Xem thêm: Khi nào cần thí nghiệm thử tải kết cấu công trình?
Kết cấu thép đối với nhà xưởng
Nhà xưởng cần kiểm tra kỹ hệ khung thép vì đây là bộ phận chịu tải chính và có thể bị ảnh hưởng bởi ăn mòn, tải trọng thiết bị hoặc quá trình cải tạo.
Các vị trí thường được kiểm tra gồm:
- Cột, kèo và dầm thép.
- Xà gồ, hệ giằng.
- Bản mã, bu lông, mối hàn.
- Vị trí bị gỉ, mất tiết diện hoặc biến dạng.
TCVN 5575:2024 yêu cầu kết cấu thép phải bảo đảm độ bền, ổn định và được xem xét về chống ăn mòn. Vì vậy, nhà xưởng dù còn mới về hình thức nhưng có gỉ tại chân cột hoặc liên kết vẫn cần kiểm tra kỹ.
Hiện trạng cải tạo và công năng sử dụng
Người mua cũng cần xem công trình sau khi nhận chuyển nhượng sẽ được sử dụng như thế nào. Một nhà xưởng từng làm kho nhẹ chưa chắc phù hợp nếu sau đó lắp máy nặng, cầu trục, tầng lửng hoặc điện mặt trời mái nhà.
Khi dự kiến thay đổi công năng, cần làm rõ:
- Tải trọng máy móc và thiết bị.
- Vị trí lắp đặt.
- Tải trọng giá kệ, bồn chứa.
- Nhu cầu làm tầng lửng hoặc cầu trục.
- Tải bổ sung lên mái.
BỐN IBST thường khuyến nghị người mua cung cấp cả hiện trạng và nhu cầu sử dụng sau này để xác định đúng phạm vi kiểm định nhà trước chuyển nhượng, tránh chỉ đánh giá công trình ở trạng thái hiện tại.
Những trường hợp nên kiểm định trước khi quyết định mua
Không phải công trình nào cũng cần kiểm định ở cùng một mức độ. Tuy nhiên, với những trường hợp có dấu hiệu xuống cấp, đã cải tạo hoặc dự kiến thay đổi công năng, việc kiểm định trước khi mua sẽ giúp người mua đánh giá rõ hơn rủi ro kỹ thuật và chi phí có thể phát sinh.
Nên cân nhắc kiểm định khi:
- Công trình đã sử dụng nhiều năm: Đặc biệt khi có nứt, thấm, bong tróc bê tông, gỉ thép, võng sàn hoặc dấu hiệu lún nghiêng.
- Công trình từng cải tạo, nâng tầng hoặc thay đổi công năng: Cần làm rõ việc cơi nới, đục phá kết cấu, bổ sung tầng lửng, thay mái hoặc lắp thêm thiết bị nặng.
- Nhà xưởng chuẩn bị đổi dây chuyền sản xuất: Nên kiểm tra khả năng chịu tải khi dự kiến đặt máy nặng, giá kệ, cầu trục, bồn chứa hoặc bổ sung tải lên mái.
- Công trình có giá trị giao dịch lớn: Nếu sau khi mua còn phải đầu tư nhiều cho sửa chữa, cải tạo hoặc lắp đặt thiết bị, kiểm định sẽ giúp nhận diện sớm các hạng mục có thể phải gia cường.
- Hồ sơ kỹ thuật không đầy đủ: Khi thiếu bản vẽ hoàn công, hồ sơ cải tạo hoặc thông tin về lịch sử sử dụng, khảo sát hiện trạng càng cần thiết.
Với nhà ở đã qua sử dụng, đánh giá chất lượng nhà cũ trước giao dịch đặc biệt hữu ích khi người mua không nắm rõ lịch sử sửa chữa hoặc cải tạo. Trong các trường hợp nhận chuyển nhượng công trình có giá trị lớn, kiểm định nhà trước chuyển nhượng cũng giúp làm rõ các rủi ro kỹ thuật trước khi chốt giao dịch.
Kết quả kiểm định không thay người mua quyết định có nên mua hay không, nhưng cung cấp cơ sở kỹ thuật để đánh giá mức độ an toàn, chi phí cải tạo và rủi ro trước khi chốt giao dịch.
Xem thêm: Kiểm định công trình sau sự cố cháy, nổ, sập đổ gồm những nội dung gì?
Chi phí kiểm định công trình trước khi quyết định mua
Chi phí kiểm định công trình trước khi mua không có một mức cố định cho mọi nhà ở, công trình hay nhà xưởng. Báo giá thường phụ thuộc vào phạm vi khảo sát, mức độ xuống cấp và yêu cầu đánh giá kỹ thuật của từng trường hợp.
Các yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất gồm:
- Quy mô công trình: Diện tích, số tầng, chiều cao và số lượng cấu kiện cần kiểm tra.
- Loại kết cấu: Bê tông cốt thép, khung thép hoặc kết cấu hỗn hợp sẽ có phương pháp khảo sát khác nhau.
- Hiện trạng công trình: Nứt, lún, nghiêng hoặc biến dạng nhiều thường cần kiểm tra sâu hơn.
- Hồ sơ sẵn có: Bản vẽ thiết kế, hoàn công và hồ sơ sửa chữa đầy đủ sẽ hỗ trợ quá trình đánh giá.
- Số lượng thí nghiệm: Có thể phát sinh kiểm tra bê tông, cốt thép, vật liệu thép hoặc các phép đo chuyên sâu.
- Yêu cầu tính toán: Chi phí sẽ khác nếu phải dựng mô hình và kiểm tra lại khả năng chịu lực.
- Mục đích sử dụng sau khi mua: Nhà xưởng dự kiến lắp máy nặng, cầu trục hoặc nâng tầng thường cần đánh giá kỹ hơn.
Vì vậy, báo giá chỉ nên được lập sau khi đơn vị kiểm định nắm được quy mô, hiện trạng và mục đích sử dụng của công trình. Tại BỐN IBST, quy trình thường gồm tiếp nhận hồ sơ, xác định nhu cầu, khảo sát sơ bộ và lập phạm vi kiểm định theo khối lượng thực tế.
Cách này giúp người mua tránh chi phí kiểm tra không cần thiết nhưng vẫn đảm bảo không bỏ sót các hạng mục quan trọng trước khi quyết định giao dịch.
Kết luận
Kiểm định công trình trước khi mua đặc biệt cần cân nhắc với nhà đã sử dụng lâu năm, có dấu hiệu nứt lún, từng cải tạo hoặc nhà xưởng dự kiến thay đổi công năng và tải trọng. Với nhà ở cũ, kiểm tra kết cấu trước khi mua nhà và đánh giá chất lượng nhà cũ giúp người mua hiểu rõ hơn hiện trạng kết cấu, rủi ro kỹ thuật và những chi phí có thể phát sinh sau khi nhận chuyển nhượng.BỐN IBST cung cấp dịch vụ khảo sát, kiểm định nhà trước chuyển nhượng và đánh giá hiện trạng cho nhà ở, công trình và nhà xưởng. Phạm vi có thể bao gồm khảo sát hiện trạng, thí nghiệm và tính toán kiểm tra khả năng chịu lực tùy từng trường hợp.
Khách hàng có thể gửi bản vẽ, hình ảnh hiện trạng và nhu cầu sử dụng dự kiến cho BỐN IBST để xác định phạm vi kiểm định phù hợp trước khi quyết định giao dịch.
